공인중개사

1. 개요
2. 상세
3. 시험
3.1. 1차
3.2. 2차
4. 진로
5. 관련 문서

1. 개요

공인중개사법 제2조

"공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

公認仲介士 / Licensed Real Estate Agent

토지와 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그리고 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 수행하는 자격이다.

2. 상세

공인중개사법 제2조(정의)

1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.

6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

국가전문자격증 중 하나. 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다.

특정 자격·면허를 규율하기 위한 단행법률로 '공인중개사법'이 존재함으로써 세무사, 법무사와 같이 '사'자 전문직이다.

현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. 수능, 일부 9급 공무원, TOEIC 시험과 함께 대한민국 4대 시험이다.[1] 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.

공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)에 의하면 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

보통 중개업소마다 적게는 1억 원에서 많게는 수억 원까지 보험[2]에 가입되어 있다. 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 터졌을 경우 울고불고 해도 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수는 있지만 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약내역의 확인은 어디까지나 계약 당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.

참고로 난이도가 매년 상향되고 있는데 더 이상 쉽게 '따볼까'하는 마음가짐으로 응시할 만한 자격증이 아닌 게 되어가고 있다. 범위면에서 법무사 등에 비할 바는 못되지만 그 범위 내에서의 문제 난이도 수준은 실제 법조인들도 꽤 높은 수준임을 인정하는 정도. 그리고 29회 시험에서 그 정점을 찍었다. 다만, 사실 29회 시험을 빼고는 쉽게 나오는 추세였다. 지난 2개년 동안 2차 시험의 합격률은 30퍼센트를 넘겼는데 이것은 그전의 25퍼 이하에 머물던 합격률에 비하면 매우 높은 것이었다. 29회 시험이 어렵다기보다는 당분간 쉬웠다가 다시 어려워졌다고 할 수 있을지도.

29회 기준 동차합격률이 11.6%인데, 재수, N수생을 제외하면 사실상 동차합격자는 5% 내외라고 볼 수 있다.

3. 시험

시험은 1년에 1번만 있으며 [3] 8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일이다.

한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-NET 홈페이지에서 접수한다.

1차, 2차 모두 같은 날에 본다. 이는 타 자격 시험과 달리 응시인원이 많기 때문에 주관식 채점 인원 부족 등으로 주관식 시험을 시행할 수 없어 모두 객관식으로 보기 때문이다.

한 해에 1,2차를 모두 합격하면 최종합격 되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 1회에 한해 1차가 면제되어 2차만 치르면 된다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음해에 처음부터 다시 시험을 치러야 한다.

매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 한다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능하다.

2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(2과목)시험을 쉬는 시간 없이 150분 동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치른다(분리 시행). 총 시험 시간은 같다. 이는 150분(2시간 30분 동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야 하는 불편함으로 수많은 민원 등으로 해결되었다.

1차 2차 모두 총 5과목공시법과 세법까지 나누면 6과목 이지만 사실상 민법, 민사특별법, 부동산학개론, 공인중개사법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산등기법, 세법, 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등으로 세분화 된다. 학습범위가 상당히 광범위하므로 정답률 높은 프로그램을 선택하는 것이 유리하다.

1차, 2차 할 것 없이 민법과 민사특별법이 최흉 최강의 난이도로 악명이 높다. 이게 어쩔 수가 없는 게 사법시험사법연수원 내 사법연수생들 내부 시험문제를 기출문제 베이스로 하고 있기 때문이다. 각잡고 깽판치고 싶을 때에는 그냥 사법고시 문제 하나 던져놓으면 주르륵 탈락자가 생기는 모습을 볼 수가 있다.(...) 점점 응시 인원이 늘어나다보니 정부 측에서 어쩔 수 없이 꺼내든 카드라고 한다. 실제로 29회 기본서에 사법고시 문제로 도배가 되있기도 했다. 앞으로도 민법 분야에서는 난이도가 떨어질 일은 사실상 없다. 아예 대법원 측에서 부동산 관련 최신 판례가 뜨면 그걸 가지고 문제로 내기도 한다. 점점 더 청년층이 공인중개사 시험에 몰리는 만큼, 이 청년층을 상대로 변별력을 갖춰야하기에 가면 갈수록 시험이 빡세지면 빡세졌지 덜하게 되진 않을 것이다.

구분

교시

시험과목
(과목당 40문제)

입실시간

시험시간

제1차 시험

1교시

2과목

09:00까지

09:30~11:10 (100분)

제2차 시험

1교시

2과목

12:30까지

13:00~14:40 (100분)

제2차 시험

2교시

1과목

15:10까지

15:30~16:20 (50분)

3.1. 1차

과목 1 - 부동산학개론

부동산의 사회적인 용도와 투자에 필요한 각종 경제금융지식을 배우는 과목이다.

  • 부동산학개론(85% 내외)
    • 부동산학 총론 : 부동산의 개념과 분류, 부동산의 특성(속성)
    • 부동산학 각론
1) 부동산경제론 : ① 부동산의 수요와 공급, ② 부동산가격이론, ③ 부동산의 경기변동2) 부동산시장론 : ① 부동산시장, ② 입지 및 공간구조론3) 부동산정책론 : ① 부동산정책의 의의 및 기능, ② 토지정책, ③ 주택정책, ④ 부동산 조세정책4) 부동산금융론 : 부동산 금융․증권론5) 부동산개발 및 관리론 : ① 부동산 이용 및 개발, ② 부동산 관리, ③ 부동산 마케팅
  • 부동산 감정평가론(15% 내외)
① 감정평가의 기초이론, ② 감정평가방식, ③ 부동산가격 공시제도

과목 2 - 민법 및 민사특별법

개인과 개인 간의 계약[4]을 전반적으로 배우고, 그중에서 부동산 거래에 관련한 것들을 집중적으로 파고든다.

3.2. 2차

과목 3 - 공인중개사법

공인중개사에게 법적으로 요구되는 윤리사항과 각종 실무원칙을 묻는다.

  • 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률(70% 내외)
  • 중개실무(30% 내외)

과목 4 - 부동산공법

정부가 개인의 부동산 거래 및 개발을 규제/허가할 때 어떤 기준과 절차를 준수하는지를 배운다.

  • 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(30% 내외)
  • 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법(30% 내외)
  • 주택법, 건축법, 농지법(40% 내외)

과목 5 - 부동산공시법(부동산등기법, 지적 관련법), 부동산 관련 세법

정부가 부동산에 관련된 법적사항을 공개하는 원칙 및 방법과 부동산을 거래하거나 소유할 때 필요한 세법에 대해 배운다.

  • 부동산등기법(30% 내외)
  • 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장제4절 및 제3장(30% 내외)
  • 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)(40% 내외)

4. 진로

공인중개사법 제18조(명칭)

①개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.

②개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.

부동산 중개업을 할 권리가 생긴다. 거리에서 많이 보는 "OO부동산", "XX부동산" 등이 바로 개업공인중개사 사무실이다. 하는 일은 부동산, 즉 집이나 토지 등의 매매나 임대를 중간에서 중개해 주는 역할을 한다. 물론 부동산 매매나 임대 시에 당사자끼리 만나서 진행해도 문제는 없지만, 부동산 주인이 매수자나 세입자를 찾는 것부터가 문제고, 찾았다고 해도 계약하는 방법이 어려우니만큼 이런 일들을 해 주는 공인중개사는 거의 필수다. 부동산 주인은 공인중개사에게 부동산을 내놓고, 부동산을 찾는 매수자나 세입자는 공인중개사를 만나 상담하면서 조건에 맞는 부동산을 찾으면 되기 때문. 그리고 거래가 이루어지면 공인중개사는 중개보수를 받는다[5].

"복덕방"이라는 명칭으로도 부르기도 하는데 이는 개업공인중개사 사무실과 다르다. 일명 자격시험 시행 전에 중개를 업으로 영위했던 기득권을 보호하기 위해 자격증 없이 중개업을 가능하게 국가에서 업무에 제한조건을 걸어 인정해주는 중개인이다. "공인중개사사무소"라는 문자를 사용하여서는 아니되며 신규 등록이 불가하여 시간이 지나면 자연히 사라질 직종이다.

법무사와 많이 엮이는 직종이다. 부동산 매매시 등기를 해야 하는데 이쪽 업무는 공인중개사가 못한다. 따라서 공인중개사는 등기 업무를 법무사에게 의뢰해서 진행한다. 아예 법무사와 동업해서 공인중개사 사무실 겸 법무사 사무실을 하는 경우도 있다.

예전과 다르게 자격증 쓰임새는 다양하고 무한한 발전가능성이 있다.

최근 부동산학과생들은 물론이고 상경대생들이 많이 시험에 응시한다. 금융권 취업함에 최소한의 스펙이고 이는 부동산대출을 주업무로하는 은행 등 금융업에 부동산 지식을 많이 요하고 대출 등 업무에서 부동산에 관한 필요한 지식이 요구 되기 때문이다.

한국자산관리공사 대졸(5급) 사원 공채에서 가산점을 준다. 한국감정원 신입 공채(부동산 직무 한정)에서 가산점이 있다. 그리고 공무원 시험/경찰공무원에서는 토익 600점이나 컴활 2급을 받았을 때와 동일하게 2점의 가산점을 준다. 학점은행제도에서 학점인정이 된다.[6]

주택관리사, 전기기사, 경비지도사와 함께 취득하면 임대관리, 시설, 경비용역회사 관리직으로도 갈 수 있다.

5. 관련 문서


  1. [1] 과거 삼성그룹 SSAT가 포함되었다.
  2. [2] 거의 대부분 1억 원이다.
  3. [3] 다만, 2005년에는 유일무이하게 시험이 2번 치뤄졌는데 전년도인 2004년도 15회 시험이 난이도 조절에 대실패하여 엄청난 항의를 받아 5월에 재시험이 시행되었기 때문.(2003년까지 10~15%정도이던 합격률이 2004년도에는 0.8%로 1%도 되지 않았다.)
  4. [4] 민법과목에서 계약만을 가르치는 것은 아니지만 공인중개사로서 배우는 모든 내용들은 부동산을 두고 이뤄지는 계약과 연결되어 있다.
  5. [5] 부동산 중개보수는 공인중개사법령에 따라 각 시도 조례에서 상한 요율을 정하도록 하고 있다.
  6. [6] 다만 80학점을 따면 전문학사 학위를 주는데 그중 16학점을 채울수있는 아주 좋은 과목이다.

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