재개발

再開發 / Redevelopment, Urban Renewal

부산광역시 서구 서대신동의 서대신1구역 재개발 지역.[1] 링크

경기도 안양시 덕천마을(안양7동) 재개발 조감도. 출처 2016년 래미안 안양 메가트리아로 완공되었다.

경상남도 거제시 고현항 재개발 조감도.

1. 개요
2. 상세
3. 방식
4. 과정
4.1. 기본계획 수립
4.2. 정비계획 수립
4.3. 정비구역 지정
4.4. 추진위원회 설립
4.5. 조합 설립
4.6. 사업시행인가
4.7. 감정평가, 조합원 분양
4.8. 관리처분계획
4.9. 이주·철거·분양·준공인가·입주 등
5. 비판
5.1. 기존 도시조직의 파괴
5.1.1. 반론
5.2. 저조한 재정착률과 사회 양극화 조장 문제
5.3. 민간자본의 과도한 의존
6. 해외
7. 여담
8. 목록
8.1. 재개발 완료된 구역
8.2. 재개발 진행중인 구역
8.2.1. 서울특별시
8.2.3. 대구광역시
8.2.4. 전라북도
8.2.4.1. 전주시
8.3. 재개발 예정인 구역
8.3.1. 서울특별시
8.3.3. 전라북도
8.3.3.1. 전주시
8.4. 재개발 논의중인 구역
8.4.1. 서울특별시
8.4.2. 전라북도
8.4.2.1. 전주시

1. 개요

재개발(再開發)이란, 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말한다. 재개발은 일반 개발과 달리 일정부분 공공개발의 성격을 띠고 있다.

재건축과 비슷하지만, 재건축과 달리 정비기반시설이 열악한 경우를 재개발이라고 한다. 쉽게 말해 건물만 낡았으면 재건축, 동네 전체가 후져서 싹 갈아엎으면 재개발.

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

2. 상세

재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다. 단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반시설 등을 더 기부채납하는 대신, 사업 절차나 개발 계획 상의 특례를 적용해주는 법률인 도시재정비촉진에관한특별법을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다르다. 뉴타운 구역이라고 하더라도 뉴타운에 속한 개별 재개발 구역은 도시및주거환경정비법 상의 사업 절차를 밟고 이 절차 중 도촉법 상에 규정된 것에 대해서는 완화된 규제를 적용 받는다.

재개발 사업이 결정되더라도 재개발 사업 추진이 쉽지 않다. 대한민국의 토지수용 기준이 공시지가[* 국토교통부가 토지를 조사, 평가하여 땅값을 정하는 것을 말한다. 2000년대부터 공시지가의 조사를 매년 실시하지 않게 되고, 일부 지역에서는 수년에 1년씩만 조사하게 되어 실제매매가와 현저한 차이가 난다. 기존 서술과 달리, 공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 현황을 조사해 감정평가사들과 지자체에 의해 평가(표준지)·산정(개별지)된다.] 기준이라 상당히 낮은 토지보상가를 받고 땅을 내놓아야 하고[2][3], 알박기 문제도 있고, 재개발 자리에 상가가 있다면 권리금 문제로 철거용역전국철거민연합 등이 심한 충돌을 빚는 경우가 잦다. 그리고 경기가 급락하면 주민들의 반발을 무마[4]하면서 재개발을 추진하다가 사업성 부진으로 백지화되어버리는 경우도 많다. 또한 재개발 조합비리, 주민들간의 이권다툼, 시공사 담합 등 다방면으로 문제점이 많다.

자기 집이 재개발 지구로 지정될 겅우, 재개발 추가분담금 추정액을 먼저 조사하여야 한다. 추가분담금 추정액을 알게 되면 자신의 재테크 능력으로 추가분담금 추정액을 조달할 수 있는지 비교하여야 한다. 조달할 수 있다면 재개발 조합원으로 빠른 시간 내에 가입하여 재개발 사업을 진행하는 것이 유리하고, 그렇지 못할 것으로 보인다면 최대한 빠른 시간 내에 집을 매도하고 이사가야한다. 재개발은 어어어 하다가 사업이 진행되어버렸을 때 개인 입장에서 대책이 없다. 자신 없으면 무조건 매도하고 이사가라. 수년 ~ 수십년동안 재개발 진척이 없었다고 손 놓고 있다가 부동산 개발 바람 불어서 순식간에 사업이 진척되면 이미 늦다.

2015년 부동산 시장 회복으로 재개발, 재건축이 급증하고 있다. 기사

2016년부터 한국토지신탁같은 부동산 신탁회사가 재개발을 단독으로 추진할 수 있게된다. 서울경제신문기사

3. 방식

토지등소유자의 민간이 토지를 대고 은행, 시공사 등이 자본과 기술력을 대는 민간이 주도하는 재개발 방식이 주를 이룬다. 공공은 대개 이 방식에서 도시및주거환경정비법, 국토의계획및이용에관한법률, 각 시도조례 등에서 규정한 큰 틀에서의 규제를 기준으로 민간이 계획한 재개발 계획을 승인해주는 권한을 가진다.

대한민국의 주된 재개발 방식은 건축물의 바닥면적 대비 전체 연면적의 비율인 용적률을 기준으로, 낮은 용적률을 가진 저층 주거지역(서울을 기준으로 150%내외)을 전면 철거한 후 높은 용적률(2종 주거지역의 경우 250% 이내)의 아파트 단지로 개발하는 것이다. 여기에 드는 비용은 상승한 용적률만큼 주택을 추가로 지어 이것을 분양한 돈으로 충당한다. 분양대금이 전체 사업 비용을 감당하지 못할 경우 기존 토지소유자들이 부담하게 되며 이것을 추가 부담금이라고 한다. 그래서 미분양이 안 나는게 중요하다.

용적률이 극히 낮고 지가가 상당히 높으며 주민들의 토지 소유한 토지 지분이 컸던 일부 저층 아파트 단지의 경우 부동산 광풍과 맞물리며 어떤 경우는 집을 넓혀가면서 돈을 되려 받는 경우가 있었다. 집을 새로 짓는데 돈을 받고 짓는 다는 것이 이해가 가지 않지만, 민간 주도의 재개발 시장에서 부동산이 극단적인 상승세일 경우 가능하다. 재개발을 하면서 자신이 가지고 있던 토지를 일부 파는 식이었기 때문이다. 하지만 이것을 반대로 말하면 부동산 가격이 하락세일 경우 그만큼 돈을 더 내야한다는 이야기가 된다. 바로 이것이 추가분담금이며, 반대의 경우는 이주환급금이라고 한다.

4. 과정

서울특별시의 일반적인 조합형 재건축/재개발 계획 순서도.

인천광역시재건축/재개발 계획 순서도.

사업자가 한국토지주택공사(LH)인 특정시(50만 이상 대도시 기초자치단체) 재건축/재개발 계획 순서도.

서울특별시, 나머지 광역시, 그리고 기초자치단체대도시(특정시), 일반 기초자치단체 등에서 조금씩 순서도가 다르다. 하지만 골격은 거의 같다.

4.1. 기본계획 수립

시도 단위의 광역 자치단체가 20년 단위로 수립하는 계획으로 향후 재개발이 예상되는 지역을 예고하고 재개발 방향에 대해 큰 그림을 기반으로 설명하는 계획이다.

4.2. 정비계획 수립

기본계획에 속한 구역, 혹은 주민들의 제안에 의해 상정된 지역을 대상으로 구체적인 재개발 계획을 수립하는 단계로 기본계획보다 더 구체적인 방안을 담는다.

4.3. 정비구역 지정

[5]

지자체가 정비 계획을 기반으로 본격적으로 재개발 사업이 가능한 지역임을 승인하는 과정이다. 정비구역으로 지정되면 보상가액을 높여 받기 위한 부정 행위나 지분 쪼개기 등을 방지하기 위해 건축물 신축이나 토지분할에 대해 지자체장의 허가를 받아야만 시행할 수 있는 행위제한이 걸린다.

4.4. 추진위원회 설립

재개발 추진의 기초를 다지는 과정으로 향후 조합을 설립하기 위해 필요한 행정절차를 준비하고 정비사업의 전반을 관리하는 업자를 선정하는 단계이다. 주민 절반의 동의만 있어도 설립이 가능하다

4.5. 조합 설립

본격적인 재개발 단계로 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의가 있으면 설립이 가능하다.

조합은 시공사 선정, 건축 계획, 정비사업비 관리 등 재개발 사업 전반을 책임지는 법인으로 조합장, 감사, 이사 등의 정식 조직을 갖춘다.

흔히 재개발에 문제가 생겼다고 하면 이 단계인 경우가 대부분인데, 재개발 사업 전반을 관리하는 조직이다보니 시공사, 시행사 등 재개발 사업과 관련된 업체에서 수많은 유혹이 있고 이에 대한 비리 여부를 두고 다툼을 벌이다가 시간을 보내는 재개발 구역이 많다. 또한 비리가 아니더라도 구체적인 개발 방식을 설정할 때 주민들이 자신에게 유리한 방안으로 편을 갈라 힘겨루기를 하는 등 갈등 요소가 많은 단계이다.

4.6. 사업시행인가

재개발이 아닌 재건축의 사업시행인가지만 어차피 규정은 재개발과 재건축 둘 다 똑같다.

조합이 어떤 지역을 대상으로 이러이러한 재개발을 하겠다는 구체적인 안을 지자체에 제시하고 지자체가 그것을 검토·승인하는 단계이다. 재개발/재건축 안을 지자체가 심의하고 통과/반려시키는 것을 “건축심의”라고 한다.

구체적인 안이 건축물의 배치·높이·밀도 계획, 기반시설(도로·학교·관공서 등), 주민이주대책, 세입자 대책, 임대주택 등의 실제 재개발 계획을 말한다. 서울시의 경우 이 단계에 앞서 심의 위원회를 여러 번 열어 관련 전문가들이 사업시행계획을 검토하고 수정한다. 임대주택이나 소형주택 비율이 적절한지, 건축물이 적당히 높은지에 대한 논의를 통해 최종적으로 사업시행인가가 날 수 있도록 조율을 하는 과정이다.

시 정책의 방향이 우선적으로 고려되기 때문에 주민들의 반발이 많은 단계이기도 하다. 조합의 갈등을 간신히 봉합하고 사업안을 제출했더니 지자체가 이런 저런 이유로 반려를 하기 때문에 주민들이 속터져하는 경우가 많다. 하지만 도시의 공공성을 높이기 위해 여러 차례 수정을 권고하는 것이므로 도시 입장에서는 반드시 필요한 절차이다.

4.7. 감정평가, 조합원 분양

관리처분단계로 가기 전에, 사업시행인가 직후 감정평가작업에 돌입하게 된다. 추가분담금을 확정하고 재개발/재건축에 동의하는 사람들을 찾는 절차이다. 말 그대로 감정평가사부동산 신탁업체에서 집에 찾아와서 집주인과 보상가액을 추정하는 작업을 한다. 그래서 감정평가에 들어갈 때에는 집주인이랑 반드시 사전 연락해서 일정을 조율하도록 되어 있다.

감정평가를 하기전 물건기초조사를 하여 개략적인 물권의 권리관계에 대해 조사를 한다.

조합원들은 여기 단계에서 자신의 집과 대지지분에 대해 감정평가를 하고 비례율에 따라 받을 수 있는 아파트 및 추가분담금에 대한 안내를 받고, 동의할 경우 조합원 분양을 하게 된다. 보통 조합원 분양가는 일반분양가의 70-80%, 추가분담금이 많이 나온다면 90% 정도이다.

조합원 분양이 끝나면 현금청산자와 재개발조합원이 분리되며, 이제 관리처분단계로 넘어가게 된다.

4.8. 관리처분계획

사업시행에 드는 돈을 정산하는 단계다. 재개발 전의 재산가치와 재개발 후의 재산가치를 비교하여 추가부담금을 낼지 아니면 돈이 남아 주민들에게 돌려줄지를 결정한다. 정산이 끝나면 지자체에서 관리처분인가를 받게 되고 여기서부터는 재산권이 완전히 제약된다. 땅을 건설업체에 넘긴다고 보면 된다. 이 단계까지 오면 재개발의 90%는 끝난 셈이다.

추가부담금은 이 단계 이전부터 주민들의 최대 관심사라 대충 예측이 되기 때문에 이 단계에 남아있는 원주민들은 어느 정도 추가부담금에 대한 각오가 되어있다고 봐도 된다. 추가 부담금을 낼 돈이 없다면 지금 가지고 있는 집과 땅의 가치를 정산(이를 현금청산이라 한다)받은 후 나가야 한다. 물론 최근 몇 년 사이 법 개정으로 임대아파트 입주권 등이 주어지기 때문에 마냥 쫓겨나는 것은 아니다. 하지만 기존엔 집 주인이었던 주민이 아파트 입주비가 없어서 자가 소유의 조그만 주택을 보상받고 그 돈마저 세입자들의 임대 보증금으로 보상비의 대부분을 소진하고, 하루 아침에 남의 집을 전전하는 신세가 되는 것이 아이러니할 뿐. 새 아파트에 입주할 돈을 마련하지 못해 쫓겨나는 원주민이 발생하는 상황은 대개 이 단계에서 발생한 문제 때문에 그런 것이다.

추가분담금 발생에 대해 반발하는 조합원들의 현수막.[6] 이렇게 마구 시위를 하다가 건설업체와 빅딜을 해서 분양가를 조정하는 게 대부분이다. 추가분담금을 낮추려면 일반으로 개방되는 분양가를 비싸게 인상하는데, 추가분담금을 새로 입주할 분양 청약자에 넘기는 것이다.

추가분담금(추분금이라고 보통 표현한다)을 감당하지 못하는 사람은 조합원에서 제명된다. 관리처분 단계 이전, 특히 사업시행인가 단계에서 추분금이 계산되어 나오므로 이 때 조합에 남아서 추분금을 내고 재개발을 진행할 사람과 그렇지 못한 사람이 가려지며, 조합원이 아닐 경우 보상금이 조합원에 비해 매우 낮아진다. 조합원이 아니면 이주보상금만 받는데 조합원이면 이주보상금 + 예상부동산수익 + 분양대금 일부를 건설기간 동안의 기회비용으로 인식해서 보상받기 때문이다. 즉 관리처분인가 단계에서 추가분담금으로 시위를 하는 경우에는 이미 관리처분 단계에 조합에 남아서 추분금을 각오한 사람들이므로 시행사나 시공사와 딜을 하는 사람들인 것이다. 그냥 쫓겨나는 사람들은 이미 관리처분 이전에 조합에서 제명당해 힘도 없는 사람들이다. 관리처분이 나오면 재개발의 90%가 진행됐다고 하는 것은 바로 이 때문이다.

이렇게 조합에 들어가지 못하고 재개발 자체를 거부하는 사람들은 관리처분인가가 나는 대로 집에다가 명도[7] 대상이라는 "빨간 깃발"을 꽂게 한다. 이후의 절차는 아래 참고.

아예 재개발 자체를 거부하는 경우, 토지수용법에 의해 감정평가된 액수로 강제 수용된다. 알박기를 막기 위한 조치로 제정되어 있다. 링크

재개발 조합은 일단 개발 비동의자에 대해서도 수용을 해야하므로 감정평가 액수를 가지고 3차에 걸쳐 비조합원인 개발 비동의자(빨간 깃발)를 찾아다니며 수용액수를 협의한다. 이래도 거부할 경우 본격적으로 명도집행을 위한 절차에 돌입하는데, 이 절차를 '수용 재결'이라고 한다. 조합이 수용 재결을 요구하면 시.도지사가 위원장으로 있는 지방토지수용위원회에서 재개발 비동의자(조합원이든 비조합원이든)의 토지 지분을 조합으로 강제로 소유권을 이전(사유 재결)한다. 물론 이 절차는 강력한 절차이고 수용자가 막대한 손해를 지기 때문에[8], 토지수용위원회는 보통 수용자의 양보(이주)를 요구하는데, 이 절차를 '재결이전화해'라고 한다. 화해에 실패할 경우 본격적으로 들어가는 이 절차를 재결이라 하고 재결액수는 법원공탁된다.

지방토지수용위원회의 재결 결과에 대해서는 국토교통부 장관이 위원장으로 있는 중앙토지수용위원회에다 이의신청이 가능하며, 그래도 불복할 경우 행정소송으로 간다. 물론 이 절차에서는 조합이 99.99% 이긴다. 당연히 수용자(개발 비동의자)가 강제로 집을 빼는 결과로 이어지게 된다. 비조합원이 집을 빼지 않을 경우 조합이 법원에 명도소송을 제기하여 강제철거가 가능하며, 흔히 말하는 철거용역을 부르는 법적 근거가 된다. 토지수용법에 아예 강행규정이 있기 때문에 명도소송에서 조합이 관리처분 단계에서 위법행위를 저질렀다는 걸 비조합원이 혼자서 입증해내지 못하는 한 거의 100% 조합이 승리하며 이 명도소송의 승소를 바탕으로 조합이 법원에 승소이행강행소송을 추가로 제기하여 법원에서 철거용역을 대기시킨다. 여기까지가 관리처분단계에서 벌어지는 일들이다. 보통 이 재결 절차가 발생하게 되면 관리처분인가를 받은 것과 별개로 '철거'단계까지 이어지게 된다. 빨간 깃발이 몇 집 안 되면 그냥 철거용역으로 밀어버릴 수 있지만, 빨간 깃발이 수백 채 단위가 된다면 재개발 자체가 미뤄질 수 있고, 실제로도 미뤄지는 곳이 많다. 아무래도 여럿이다보니 쉽게 상대하기가 어렵기 때문. 보통은 철거용역 대기시키고 협의하면 알아서 빠지긴 하는데, 그래도 남는 강성들이 있다. 2016년의 대표적인 예시로 무악2구역(옥바라지 골목).그리고 이 구역은...

이외에 관리처분 단계에서 조합원들과 비조합원들에게 각각 지급될 차등보상금(위에서 얘기한 그것)과 조합원에 부과될 각종 개발부담금(예: 광역교통시설부담금), 기부채납 대상 물건 조성비용 등을 공고하고, 이런 부담금은 분양을 할 때 분양대금에 가산해서 징수한다. 또한 조합원 동/호수 추첨을 통해 통칭 로얄층을 조합원에 우선 분배하고, 조합원 할인이라 해서 분양가도 일 반분양에 비해 싸게 입주하게끔 조합과 시행사가 계약하는 경우가 대부분. 실제 철거 전에 관리처분단계에서 조합원 선분양을 해버리는 조합도 있다. 그 예로 경기도 수원시의 115-6구역이 있다. 링크

4.9. 이주·철거·분양·준공인가·입주 등

실질적으로 재개발의 최종 단계. 이주공고를 하고 이주가 완료되면 철거에 들어간다.

물론 이 단계에서도 많은 문제가 발생한다. 용산참사를 비롯한 철거민 문제가 발생하는 단계다. 관리처분계획 단계에서 깔끔하게 끝나지 못한 보상 문제가 여기까지 오게 되면 문제가 발생한다. 보통 이런 문제가 발생하는 곳은 '재결'로 강제 수용한 지역에서 많이 나온다.

철거가 끝나면 분양과 건설을 한 이후 특별한 문제 없이 대개 입주를 마친다. 재개발 구역마다 다르지만 통상 이 과정은 짧게는 2-3년에서 길게는 10년 이상까지도 가는 구역이 있는 등 중간에 어떠한 문제가 발생하느냐에 따라 천차만별이다.

입주가 끝나면 재개발 조합을 해산하고, 수익금과 손실금을 정산, 수익이 있으면 건설업체와 조합원들이 나눈 뒤에 각각 세금을 납부하게 된다. 일반적으로 수익은 조합이 전부 갖고, 시공사는 건축비만 받는다. 물론 강남구 재건축/재개발 단지나 지나치게 재개발 사업이 오래 미뤄진 곳의 경우 조합과 건설사가 50:50 손익을 나누거나 하는 곳도 있다. 2016년 분양에 나서는 신반포자이 아파트가 바로 그 예시. 재건축조합과 시공사(GS건설)이 손익을 50:50으로 정산키로 했다.

재개발조합의 세금납부가 종료되어야 재산권이 회복된다. 간혹 재개발 다 해놓고 나니 세금을 내야하는 거 때문에 몰랐던 사람들은 세금낼 돈 마련한다고 빚을 지는 사람도 있다.

5. 비판

5.1. 기존 도시조직의 파괴

대한민국의 도시 재개발이 워낙 대단위로 이뤄지다보니 발생하는 문제다. 수백년을 이어져 내려온 도로망과 필지 구조를 단순히 지역이 노후화 됐다는 이유만으로 전면철거 한 뒤로 새로 짓는 것이 옳은가 하는 문제가 있다.

게다가 대다수 지역들의 재개발 조감도를 보면 알겠지만 일부러 대한민국 땅에서 단독주택 자체를 아예 추방시키자는 건가?라는 의문이 들 정도로 아파트 위주로만 짓는 것들을 볼 수 있다. 물론 맨션과 복층의 신식 단독주택을 자투리 땅이나 구역의 제일 구석진 곳에 추가적으로 건설하는 경우도 있지만 극히 드물다. 이는 기존의 도시조직 내에 분포해 있는 다양한 건축 양식을 아파트라는 하나의 양식으로 획일화 하는 것과 같다.

5.1.1. 반론

그러나 이것은 한국인의 취향과 한국 건축물들의 상태를 전혀 고려하지 않은 주장이다. 한국은 삼풍백화점 붕괴 사고 당시 전국의 모든 건축물 중 단 2%만이 안전한 건축물이었으며, 98%의 건축물은 재건축 또는 전면 철거 대상이었다. 한국이 이전에 건축을 할 때에는 체계적인 계획이나 감리 없이 마구잡이로 건물을 지어댔기 때문이다. 이런 마구잡이 부실공사, 날림공사1995년 삼풍백화점 이후로도 한동안 이어져 2001년 이후에 한국에 타워팰리스를 위시로 한 초고급 주상복합 아파트들이 들어서고 나서야 해결되기 시작하였다. 장주기 건설을 이때부터 도입한 것. 그 이전까지는 한국에서는 "10~20년 정도 쓰고 버릴 건물"만, 그것도 '부실하게' 지어댔던 것이다. 그래서 재건축, 재개발이 필수인 것이다.

그리고 아파트 일변도로 가는 이유는 한국에서 하도 아파트를 많이 짓다보니 아파트가 아니면 장주기 건설(40년 이상)을 담보할 수 있는 "규격화된" 양식의 “튼튼한” 건축물을 찾을수가 없기 때문이다. 한때 아파트 단지의 대안이라며 규격화된 단독주택 단지인 타운하우스 같은 별종이 떴으나 이런 별종은 2007-2008년 세계 금융 위기를 거치면서 가격이 폭락하고 미분양이 발생하여 장렬하게 침몰하고 만다. 결국 재개발 조합 입장에서도 이런 리스크있는 타운하우스 건축물을 할 이유가 없어졌다. 그나마 2010년대 한옥마을을 정책적으로 조성하면서 재개발 조합에서도 한옥마을을 구성하려고는 하는데, 한옥마을은 분양이 잘 되지 않는다. 한국의 대도시에서 단독주택은 싸구려 달동네 무당촌이란 이미지[9] 혹은 엄청난 재력가들이나 사는 어마어마한 부촌이라는 이미지[10]가 박혀버린데다 언급한 무당촌 같은 곳들마저 대도시 중심부는 땅값이 만만치 않기 때문에 단독주택으로의 개발은 불가능하다.[11][12]

게다가 현재 재개발 이야기가 나오는 지역의 현황을 보면 사람들이 상상하는 단독주택과는 완전 딴판인 주택이 들어선 곳이다.[13] 소위 빌라라고 하는, 엄밀히 말하면 공동주택으로 봐야 하는 주택들이 대다수다. 빌라나 아파트나 그 층수의 차이만 있을 뿐 둘 다 공동주택이며 주변 기반시설 면에서 아파트보다 더 열악한, 즉 주거환경 면에서 아파트와 단독주택의 단점만을 모아 놓은 주택유형이라고 볼 수 있다. 단독주택가는 앞에서 언급한 재벌촌을 제외하고는 대도시 한복판에서는 거의 멸종된 상태이다.

재개발, 뉴타운 사업이 해제된 지역에는 도시재생 사업이라는 명목 하에 특례로 5세대 이상 29세대 이하의, 기존 다세대 연립주택의 변형이라 할 수 있는, 도시형생활주택이 대거 도입되었다. 그러나 이 도시형생활주택들은 이전부터 주차장 면수 확보를 제대로 하지 않아 주차장 분쟁이 발생하고, 심지어 방음시설을 제대로 구비하지 않아 층간소음 논란도 있었다. 결정적으로 2017년 포항 지진필로티 버팀대들이 벗겨지면서 부실공사를 대놓고 해먹은 사례들이 여럿 공개되었다. 기둥을 몇개 삭제한다거나, 설계도 상의 기둥 두께보다 실제 건축 상의 기둥 두께가 작다든가 하는 식이다. 심지어는 기둥 사이에 철근이 아니라 스티로폼을 채워넣었다가 지진으로 인해 필로티가 깨지면서 스티로폼이 드러난 사례도 있다. 다시말하지만 이런 부실 필로티 사례는 2017년의 사례이다. 21세기가 시작된 지도 한참 된 2017년에 이런 부실공사 사례가 공개되어버린 것이다.

아파트는 이미 상당부분 건축기술이 축적되어 장주기 건설이, 타워팰리스와 같은 타워형 아파트가 아닌 심지어 옛날식 '성냥갑' 아파트라 불리는 판상형들조차도 다들 도입되어 있다. 서울특별시 강남3구의 경우, 서울특별시청의 35층 고도제한으로 서울시와 재건축/재개발 조합 간에 격하게 충돌하는 상황이 잦은데, 이전의 아파트는 어느정도 재건축이 쉽게 가능했던 것과 달리 2018년 기준으로 이제는 한번 35층 아파트를 지으면 건물이 튼튼하므로 재건축이 언제 가능할 지 전망 자체가 어렵다는, 즉 튼튼한 아파트때문에 사실상 재건축이 불가능해진다는 위기감에 서울시와 충돌을 하는 것이다. 그리고 아파트의 경우 재개발 조합이 준공 후 입주민 위원회로 변경될 때 추후 입주 과정에서 문제가 발생할 시 공동대응하기도 쉬워지는 장점이 있다. 즉, 어느정도 피드백이 가능하며, 신뢰도가 높다.

결론적으로 한국에서 “믿을 수 있으면서 고급인” 건축물 양식은 대단지·초고층 아파트밖에 없다고 볼 수 있다. 그러므로 재개발 조합은 재개발을 할 때 거의 대단지, 초고층 아파트를 선호하게 되며, 특별한 정책적 지원이 없는 한 다른 양식을 원하지 않는다. 그나마도 2010년대들어서는 위에도 적었듯이, 한옥마을을 정책적으로 조성하면서 은평뉴타운을 시작으로 전국 일부 재개발 단지에 단독주택형 한옥마을이 도입되고 있다.

별론으로, 아예 주거지를 상업지로 전환하여 알록달록한 빌딩을 짓는 재개발도 생각해볼 수 있다. 그러나 한국에서는 사전에 반영된 특별한 도시계획이 없는 한, 주거지(제1종/제2종/제3종 전용주거지역)를 상업지(준주거지역/일반·중심상업지역)[14]로 전환하는 것은 원천적으로 불법이다. 이걸 "종상향"이라고 하는데(1종 → 2종 → 3종 → 준주거 → 상업), 종상향은 사전에 지방자치단체에서 지적도를 미리 관련 도시계획에 따라[15] 전환해놓은 것이 아닌 이상 원천적으로 못한다[16]. 결국 한번 주거지인 지역은 천지개벽이 일어나거나 부지에서 갑자기 온천이나 석유(...)가 터진다거나, 지상으로 된 철도역이 들어오게 되어 도시계획 전체를 바꾸게 되거나[17] 하지 않는 이상은 영원히 주거지로 남게 된다. 주거지로 남는 상황에서 재개발, 재건축은 결국 아파트 단지로 회귀할 수밖에 없다.

5.2. 저조한 재정착률과 사회 양극화 조장 문제

재개발조합에 가입한 조합원들 중 적지 않은 사람이 원래 그곳에 거주하던 사람이 아닌, 재개발이 된다는 소식을 듣고 주택을 매입해두었던 사람이나, 이후 조합원 입주권을 산 사람들인 경우가 있다. 그 이유는 재개발이 성공적으로 된다 하더라도 기존 거주자들 중에 상당수가 올라버린 땅값이나 개발 과정에서 내야하는 부담금을 못 견디고 재개발 이후 입주권을 프리미엄을 받고 팔고 다른 지역으로 떠나는 경우가 많기 때문. 그리고 그 지역 부동산을 헐값에 인수한 사람들은 재개발 후 뛰어오르는 가격으로 되팔고 다시 다른 재개발 지역을 노리는 악순환의 굴레가 계속되었다.되팔렘 특히 과거 부동산 가격이 빠른 속도로 오르던 시절에는 부의 양극화와 사회문제를 만든 주범 중 하나이다. 현행 전면철거 후 재개발보단 도시재생이 대안으로 떠오르는 이유이기도 하다. 재개발 반대여론의 원인을 지나친 저소득층 주거지역을 지나친 아파트 단지로 변모시키는 특징에서 찾는 뉴스기사.

재개발로 지어지는 아파트들의 특성 상 법적으로도 중소형 평수의 비율이 높게 건설되어야 해서, 중대형 평수 위주의 고급 아파트 단지가 나오기는 어렵다 보니 재개발 지역이 고급 아파트 단지로 개발되는 경우는 거의 없지만, 낙후된 재개발 지역에서 살던 원주민들에게는 고급 아파트가 아닌 중소형 평수 위주의 아파트 단지이고 조합원 분양가는 일반분양보다 싸게 분양됨에도 추가로 부담되는 돈들이 부담스러울수 있다. 또 옛날부터 계속 거주했던 조합원중 재개발이 완료 된 아파트에 입주한 조합원이더라도 비싼 분양가를 내고 들어온 일반분양자들이나 투자적인 목적으로 프리미엄을 들어온 조합원과 경제력 부분에서 차이가 나는 경우가 많다보니 상대적으로 박탈감을 느낄수도 있다.

2000년대 이후로 재개발로 지어지는 아파트들은 세대수 중 일정 비율을 임대아파트 세대로 채워야 한다. 이를 부동산 업계에서는 소셜믹스라고 한다. 그 비율은 지역마다 달라서, 어느 지역이든 최소 5% 이상인데, 예를 들면 서울특별시는 재개발/재건축에서 임대아파트 요구 비율이 20% 이상으로 꽤 높고, 예외적으로 뉴타운 지구나 재건축인 경우 특례가 있어서 10%(20%의 절반)로 내릴 수 있다. 이렇게 재개발 사업에서 임대로 풀리는 것들은 주로 서울주택도시공사를 통해 장기전세주택으로 풀리곤 한다. 인천광역시경기도, 비수도권 지방은 2015년 재개발 사업 확대를 위한 주택법 개정으로 임대비율을 5%까지 낮출 수 있다. 인천광역시유정복 시장 취임 이후 재개발 사업의 임대세대 비율을 하한선인 5%로 내려주는 대규모 규제완화가 진행되고 있다. 모자라는 임대비율은 뉴스테이 재개발 구역을 대대적으로 늘려서(그래서 한국 뉴스테이 재개발 사업장의 절반이 인천시에 몰렸다) 메꾼다는 계획이다. 한편으로 재개발 사업에 결합한 뉴스테이로 가면 90% 이상을 임대로 채워버리는 흠좀무한 경우도 있다. 이런 뉴스테이 재개발 사업은 한 차례 분양아파트로 짓는게 무산되어 신탁사(한국토지신탁 등)에 조합의 결정권을 넘겨버린 경우다. 이렇게 되면 조합원 외의 분은 전부 민영 임대아파트, 즉 뉴스테이로 풀리게 된다.

다만 이렇게 해서 생긴 임대아파트는 흔히 생각하는 임대아파트와는 다르게 입주하려면 초기 자금이 일반 임대대비 많이들며 평수도 20평 이상을 찾기 힘들고 대부분 10평대 원룸이나 투룸 정도의 크기로 짓는다. 또 비율이 그리 높은 게 아니라 기존에 그 지역에 살던 사람 모두를 수용할 수도 없다. 또 재개발로 지어진 아파트 단지에 있는 임대가구 주민들이 분양가구 주민들에 의해 차별받는 사건도 많이 일어나고 있다.

대표적으로 임대동 주민들은 아파트 시설물이나 놀이터를 이용할수 없도록 담을 쳐서 놀이터로 못들어오게 막아버린 사건도 있다.

출처

막장부모가 따로없다.

님비의 대상이 되고, 이쪽 임대동이나 임대호수에 사는 사람들의 명단을 분양받아서 들어온 사람들이 반상회 때 실명과 실호수를 돌려서 왕따를 시키는 경우도 있다.

이런 현상을 막으려고 같은 동 안에서 임대아파트와 분양아파트를 섞어 놔버리는 경우가 있다. 서울특별시 뉴타운 지역인 은평뉴타운왕십리뉴타운 단지들이 대표적이다. 같은 아파트 동 내에서, 심지어 같은 '층' 안에서 평수만 다르게 임대와 분양을 섞었다. 하지만 분양아파트 사람이 이마저 알아내서 임대아파트 호수를 적어서 분양아파트 사람들 단체 카카오톡 등에 돌려버린다. 그리고 왕따가 시작된다. 심한 경우는 아예 분양아파트 사람들이 새벽에 짜고 임대아파트 호수 밑에다가 "임대"라고 적힌 스티커('여기는 임대호이므로 왕따를 시키시오'같은 의미다)를 붙이는 경우도 있었다.

이런 차별이 절대 올바른 것은 아니지만, 사실 분양가구 주민의 임대가구 차별 문제는 꼭 분양가구 주민만을 탓할 수는 없다. 원래 임대가구 주민들의 거주 문제는 국가나 지자체의 주택 사업으로 해결해야 하는데, 한국은 재개발-뉴타운으로 이 문제를 민간 재개발조합에 떠넘겼고, 거기에 공공시설 조성까지 국가/지자체에서 하지 않고 재개발조합에 떠넘겼다. 분양가구 주민의 입장에서는 재개발을 통해서 이익을 얻기 위해 재개발 조합을 만들고, 수천만원 ~ 수억원의 추가 분담금까지 내고 입주하거나 일반분양분을 분양받은 사람은 조합원들의 분양가보다 더 비싼 분양가와 프리미엄까지 추가로 주고 입주하는 사람들이 있을건데 임대가구 주민은 그 비용을 부담하지 않으면서 그 혜택을 싼 값에 누리니 임대가구에 대한 시선도 곱지 못하게 된다. 재개발 조합원이나 분양권 매입자들은 분양권 가격에 각종 개발 부담금[18]과 사업 부대복리시설 건축[19] 비용을 부담하고 지방자치단체에 각종 기부채납을 하는데, 임대 거주자들은 이런 걸 전혀 부담하지 않고 들어온다. 후분양 대상자(공사가 다 됐을 때 청약을 받음)라 그렇다. 이러니 분양아파트 거주자들이 임대아파트 거주자들을 무임승차자라고 취급해 곱게 보지 않는 것이다.

물론 어쨌든 공공시설이므로 임대가구가 재개발 과정에서 마련된 공공시설을 쓰는 것이 절대 잘못된 것은 아니지만 공공시설을 만드는 돈이 조합원에게서 나왔으니 그들 입장에서 못마땅하게 여기는 것도 무리는 아니다. 잘못된 재개발 정책의 결과로 죄없는 임대주민에게 불똥이 튀는 것이라고 볼 수 있다.

5.3. 민간자본의 과도한 의존

상기 설명한 방식처럼 대한민국의 재개발은 토지등소유자가 조합을 설립하여 토지를 제공하면 은행·시공사가 자본과 기술력을 더해 아파트 단지를 건설하는 방식이 일반적이었다. 이 과정에서 은행은 조합이 가지고 있는 개발의 비전보다 조합이 어떤 시공사와 함께 재개발 사업을 진행하고 있는지, 즉 보증인이 누구인지를 보는 경향이 커졌기 때문에 대한민국 재개발 시장은 조합이 설립 이전부터 대기업 건설사의 활동비 보조를 받아 시공 단계까지 가는 대기업 위주의 판이 구축되어 왔다.

대기업은 규모가 큰만큼 재개발 사업에서 큰 이익을 내기 위해 개발 구역을 대형화해왔고 따라서 도시의 획일성을 증가시켰다. 또한 지방정부는 큰 자본을 들이지 않고 공원, 도로 등의 기반시설을 확보했지만 아파트 단지들이 해당 기반시설에 바리케이트를 치고 사유화하는 '게이티드 커뮤니티'가 되어가는 부작용도 낳았다. 사실 재개발 과정에서 건립되는 기반시설(공원, 도로, 심지어 학교도 있다!)은 인가상 공공시설로 국가에 기부하기 때문에 모두가 이용할 수 있다.[20] 대단위 재개발인 경우 동사무소부터 소방서까지 전부 조합원 돈으로 건립하여 나라에 기부채납했다. 나라가 왜 재개발에 목숨 거는지 알수 있는 부분. 그러나 아무리 공공시설이라도 이 돈이 온전히 조합원에서 나왔기 때문에 조합원 입장에서 이를 사유화하려는 심리도 아주 이해 못할 바는 아니다.

무엇보다 민간자본에 의존하는 방식은 시장 상황이 재개발 진행을 결정함에 따라 부동산 시장이 활황일 때는 도시 공간의 물리적 구조 혁신이 수월하게 이루어졌지만, 부동산 경기가 시원치 않을 때는 재개발도 지지부진해지는 결과를 가져왔다. 1990년대까지만 해도 재개발을 통해 상당한 이익을 보고 졸부 대열에 합류한 사람들이 많았지만, 지금은 재개발을 해 봐야 오히려 재개발 후 그 지역에 남을 경우 내야 하는 부담금이 많아 하우스 푸어 대열에 합류할 확률이 훨씬 높다. 서울시에서 무리한 뉴타운 계획을 추진했지만 상당 지역이 개발 취소되거나 주민들의 거센 반발을 사고 있는 것도 이런 부분들 때문인데, 가난한 거주자들은 떠밀려 삶의 터전을 잃고 돈이있는 거주민일 경우라도 개발 후에 손해볼 확률이 더 커서 재개발을 취소하려는 곳이 늘어나고 있다.

6. 해외

전통적 선진국들의 경우 도시국가를 제외하면 대개 건축물이나 블록 같은 작은 단위의 재개발이 보편적이고 권장되는 방법이다. 또한 대규모 면적의 재개발은 하더라도 단계적으로 수십년에 걸쳐 점진적인 개발을 하는 편이고 의사결정과 계획도 오랜 시간에 걸쳐 이뤄진다. 이러한 재개발에서는 주거지와 근린 상업 정도만의 용도뿐만이 아닌 다양한 용도를 도입하여 도시의 다양성을 높이는데 초점을 맞추고 있다.

사실 일본 거품 경제 시기만 해도 한국과 같은 무분별한 재개발과 속칭 지아게야(地上げ屋)라 불리는 용역깡패들 때문에 몸살을 앓은 바가 있으며,[21] 거품 붕괴 뒤로도 롯폰기 힐스의 사례처럼 기존의 거리를 싹 밀고 재개발하는 일은 꽤 있었다. 재개발 지구니 조합이니 하는 용어 역시 일본에서 넘어온 것이니 당연하다. 차이점이라면 사무용 건물이나 주상복합 형태로 계획하는 것이 대부분이며, 단지 형태라도 2~4동 내외로 재개발한다는 것이다. 인구 감소에도 불구하고, 2020년 올림픽으로 인해 한국 못지 않은 재개발, 재건축 사업이 활기를 띄고 있다.(네이버 마토메, 번역기 필요)

유럽의 밀라노, 함부르크 등 주요 도시에서도 눈에 잘 안 띌 뿐이지 재개발이 아예 없는 건 아니다. 한국에 비하면 전체적인 경관을 해칠 정도로 크게 일어나지 않는다지만, 그래도 엄연히 변화 자체는 일어난다는 게 포인트다. 하지만 재개발이 아예 없는 것과 있는 데 방식이 다른 것은 엄연히 다른 말이다. 유럽에도 런던이나 파리 도심처럼 일정 구역이 특별한 경관 구역으로 묶여 건축물의 개보수가 힘든 구역이 있으며, 이런 부분만 한국에 잘 알려져 마치 유럽 전역이 재개발이 불가능 한 것처럼 착각을 불러 일으키기도 한다. 하지만 유럽 선진국에서도 도시의 주택 수요 같은 맥락에 따라 건축물을 허물고 밀도를 높이는 재개발을 하는 경우도 당연히 있다. 하지만 한국만큼 급진적으로, 대규모로 이뤄지는 게 흔한 것이 아니며 많은 부분에서 법과 조례가 규정하는 건축, 도시적인 규제를 철저히 준수해야 개발이 허가된다.

영국 런던도크랜드는 유럽 재개발의 대표적인 예시. 아예 있던 동네 자체를 밀어버리고(!!!) 완전히 오피스 지구로 새로 지었다.

미국의 경우 맨해튼 미드타운에 위치한 낡은 철도시설을허드슨 야드라는 사업으로 재개발해 복합단지를 조성했다. 15층의 나선형 계단으로 구성된 전망대 '베슬(Vessel)'이 유명하다.

7. 여담

재개발이 진행되면 공공교통인 시내버스 또는 마을버스가 가장 큰 타격을 입게 된다. 기존 주민들이 이용하던 노선이 이주로 인해 더 이상 이용을 하지 않게 되자 수요가 감소하게 되는데 마을버스의 경우에는 대부분 영세업체라 수요가 조금이라도 감소되면 적자로 이어져 경영에 큰 타격을 입게 된다. 이와 유사한 사례로 부산 명지국제신도시가 있는데 이 경우에는 노선 1개가 폐선 처리 되었으며 1개 노선은 감차를 거듭하여 현재는 1대로 60분 간격으로 운행하고 있다. 그 외에 거제2동도 재개발이 진행되어 이 곳을 통과하는 마을버스가 텅텅 빈 채로 다니고 있는 상황이다. 다만 재개발이 완료되면 단독주택가 시절의 노선이 바뀌거나 폐선 되는 등의 조치가 취해지므로 딱히 큰 문제가 된다고 보긴 힘들다.

8. 목록

8.1. 재개발 완료된 구역

8.1.1. 서울특별시

  • 가재울 1구역 → DMC 아이파크
  • 가재울 2구역 → DMC 센트레빌
  • 가재울 3구역 → DMC 래미안 e편한세상
  • 가재울 4구역 → DMC 파크뷰자이
  • 가재울 6구역 → DMC 에코자이
  • 고척 3구역 → 고척 벽산블루밍
  • 국제빌딩주변 3구역 → 아스테리움 용산
  • 금호 6구역 → 금호 벽산아파트
  • 금호 7구역 → 금호 한신휴플러스
  • 금호 8구역 → 금호 대우아파트
  • 금호 11구역 → 서울숲 푸르지오 1차
  • 금호 14구역 → 서울숲 푸르지오 2차
  • 금호 13구역 → 신금호 파크자이
  • 금호 15구역 → e편한세상 금호
  • 금호 17구역·18구역 → 금호자이
  • 금호 19구역 → 래미안 하이리버
  • 금호 20구역 → 힐스테이트 서울숲 리버
  • 길음 1구역 → 길음 래미안 1차
  • 길음 2구역 → 길음뉴타운2단지·3단지 푸르지오
  • 길음 3구역 → 길음 동부 센트레빌
  • 길음 4구역 → 길음뉴타운4단지 e편한세상
  • 길음 5구역 → 길음뉴타운5단지 래미안
  • 길음 6구역 → 길음뉴타운6단지 래미안
  • 길음 7구역 → 길음뉴타운7단지 두산위브
  • 길음 8구역 → 길음뉴타운8단지 래미안
  • 길음 9구역 → 길음뉴타운9단지 래미안
  • 길음 10구역 → 길음뉴타운10단지 라온유
  • 길음 1재정비촉진구역 → 롯데캐슬 클라시아
  • 길음 2재정비촉진구역 → 래미안 길음 센터피스
  • 길음 3재정비촉진구역 → 롯데캐슬 골든힐스
  • 녹번 1-1구역 → 힐스테이트 녹번
  • 녹번 1-2구역 → 래미안 베라힐즈
  • 녹번 1-3구역 → 북한산 푸르지오
  • 답십리 14구역 → 래미안 미드카운티
  • 답십리 16구역 → 래미안위브
  • 답십리 18구역 → 답십리 파크자이
  • 당산 4구역 → 당산역 롯데캐슬 프레스티지
  • 대흥 3구역 → 마포자이 2차
  • 도림 16구역→ 도림 아트자이
  • 돈암 5구역 → 길음역 금호어울림 센터힐
  • 돈암정릉구역 → 돈암 코오롱 하늘채
  • 돈의문 1구역 → 경희궁자이
  • 동자 4구역 → 센트레빌 아스테리움 서울
  • 만리 1구역 → 서울역 한라 비발디 센트럴
  • 만리 2구역 → 서울역 센트럴자이
  • 면목 1구역 → 한양수자인 사가정파크
  • 무악 2구역 → 경희궁 롯데캐슬
  • 미아 4구역 → 꿈의숲 롯데캐슬
  • 미아 9-1구역 → 꿈의숲 효성 해링턴 플레이스
  • 미아 10-1구역 → 송천센트레빌
  • 보문 3구역 → 보문 파크뷰자이
  • 보문 4구역 → e편한세상 보문
  • 본동 5구역 → 래미안 트윈파크
  • 봉천 7-2구역 → 관악 푸르지오
  • 봉천 12-2구역 → e편한세상 서울대입구 1차
  • 북아현 1-2구역 → 신촌 푸르지오
  • 북아현 1-3구역 → e편한세상 신촌
  • 불광 3구역 → 북한산 힐스테이트 3차
  • 불광 4구역 → 불광 롯데캐슬
  • 불광 7구역 → 북한산 힐스테이트 7차
  • 사당 1구역 → 래미안 이수역 로이파크
  • 삼선 1구역 → 삼선 푸르지오
  • 삼선 2구역 → 삼선 현대 힐스테이트
  • 상도 10구역 → 상도 파크자이
  • 석관 2구역 → 래미안 아트리치
  • 석관 3구역 → 석관 신동아 파밀리에
  • 숭인 5구역 → 종로 청계 힐스테이트
  • 신계구역 → 용산 e편한세상
  • 신길 7구역 → 래미안 에스티움
  • 신길 11구역 → 래미안 프레비뉴
  • 신길 14구역 → 신길 센트럴 아이파크
  • 신당 6구역 → 래미안 하이베르
  • 신당 7구역 → 청구 e편한세상
  • 신림 7구역 → 신림 푸르지오
  • 신정 1-2구역 → 신정뉴타운 두산위브
  • 신정 1-4구역 → 신정뉴타운 롯데캐슬
  • 신정 4구역 → 목동 힐스테이트
  • 쌍문 1구역 → 북한산 코오롱 하늘채
  • 아현 1-3구역 → 아현 아이파크
  • 아현 3구역 → 마포 래미안 푸르지오
  • 아현 4구역 → 공덕자이
  • 안암 1구역 → 래미안 안암
  • 염리 2구역 → 마포자이 3차
  • 염창 1구역 → e편한세상 염창
  • 영등포 1-4구역 → 아크로타워 스퀘어
  • 옥수 4구역 → 옥수 극동아파트
  • 옥수 5-2구역 → 옥수 극동그린아파트
  • 옥수 7구역 → 옥수 현대아파트
  • 옥수 8구역 → 옥수하이츠
  • 옥수 9구역 → 옥수 삼성아파트
  • 옥수 11구역 → 동인샤인빌
  • 옥수 12구역 → 래미안 옥수 리버젠
  • 옥수 13구역 → e편한세상 옥수 파크힐스
  • 왕십리 1구역·2구역 → 텐즈힐
  • 왕십리 3구역 → 센트라스
  • 용강 2구역 → 래미안 마포 리버웰
  • 용두 1구역 → 래미안 허브리츠
  • 용두 2구역 → 용두 두산위브
  • 용두 4구역 → 용두 롯데캐슬 리치
  • 용산역전면 2구역 → 용산 푸르지오 써밋
  • 용산역전면 3구역 → 래미안 용산 더 센트럴
  • 월계 2구역 → 월계 센트럴 아이파크
  • 월계 4구역 → 녹천역 두산위브
  • 응암 1구역 → 힐스테이트 4차 백련산
  • 응암 3구역 → 녹번역 센트레빌
  • 응암 7구역·8구역·9구역 → 백련산 힐스테이트 1차·2차·3차
  • 응암 10구역 → 백련산 SK뷰 아이파크
  • 자양 4도시환경정비구역 → 래미안 프라이어팰리스
  • 장안 2구역 → 동대문 더 퍼스트 데시앙
  • 장위 1구역 → 래미안 장위 포레카운티
  • 장위 2구역 → 꿈의숲 코오롱 하늘채
  • 장위 5구역 → 래미안 장위 퍼스트하이
  • 전농 6구역 → 래미안 아름숲
  • 전농 7구역 → 래미안 크레시티
  • 전농 11구역 → 동대문 롯데캐슬 노블레스
  • 정릉 10구역 → 정릉 꿈에그린
  • 정릉길음 9구역 → 길음뉴타운9단지 래미안
  • 종암 6구역 → 종암 SK뷰 2차
  • 창전 1구역 → 마포 웨스트리버 태영 데시앙
  • 하왕십리 1-5구역 → 왕십리자이
  • 행당 4구역 → 행당 두산위브
  • 행당 6구역 → 서울숲 리버뷰자이
  • 홍은 12구역 → 북한산 더샵
  • 홍은 14구역 → 북한산 두산위브 1차
  • 홍제 2구역 → 홍제 센트럴 아이파크
  • 회기 1구역 → 회기 힐스테이트
  • 효창 3구역 → 효창파크 푸르지오
  • 효창 4구역 → 효창파크 KCC 스위첸
  • 효창 5구역 → 용산 롯데캐슬 센터포레
  • 효창 6구역 → 효창 파크뷰 데시앙
  • 흑석 4구역 → 흑석 한강 푸르지오
  • 흑석 5구역·6구역 → 흑석 한강 센트레빌
  • 흑석 7구역 → 아크로 리버하임
  • 흑석 8구역 → 롯데캐슬 에듀포레

8.1.2. 광주광역시

8.1.2.1. 동구
8.1.2.2. 북구

8.1.3. 전라북도

8.1.3.1. 전주시

8.2. 재개발 진행중인 구역

8.2.1. 서울특별시

  • 가재울 5구역 → 래미안 루센티아
  • 가재울 8구역
  • 가재울 9구역 → DMC 금호 리첸시아
  • 거여 2-1구역 → 송파 시그니처 롯데캐슬
  • 거여 2-2구역 → 송파 파크 센트럴
  • 공릉 1구역 → 태릉 효성 해링턴 플레이스
  • 국제빌딩주변 4구역 → 용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어
  • 금호 14-1구역
  • 길음 1구역 → 롯데캐슬 클라시아
  • 길음역세권촉진구역
  • 대림 3구역 → e편한세상 보라매 2차
  • 대조 1구역
  • 대흥 2구역 → 신촌 그랑자이
  • 동작 1구역 → 이수 스위첸 포레힐즈
  • 마포로 6구역 → 공덕 SK리더스뷰
  • 면목 3구역 → 사가정 센트럴 아이파크
  • 면목 4구역
  • 면목 5구역 → 면목 라온 프라이빗
  • 면목 6구역 → 쌍용예가 더 클라우드
  • 미아 3구역
  • 방배 5구역
  • 방배 6구역
  • 방배 14구역
  • 보문 2구역
  • 봉천 12-1구역 → e편한세상 서울대입구 2차
  • 북아현 1-1구역 → 힐스테이트 신촌
  • 사당 2구역 → 사당 롯데캐슬 골든포레
  • 사당 3구역 → 이수 푸르지오 더 프레티움
  • 상계 4구역 → 상계역 센트럴 푸르지오
  • 상계 6구역
  • 수색 4구역 → DMC 롯데캐슬 더 퍼스트
  • 수색 6구역
  • 수색 7구역
  • 수색 9구역 → DMC SK뷰
  • 신길 3구역 → 더샵 파크프레스티지
  • 신길 5구역 → 보라매 SK뷰
  • 신길 8구역 → 신길 파크자이
  • 신길 9구역 → 힐스테이트 클래시안
  • 신길 12구역 → 신길 센트럴자이
  • 신사 1구역
  • 신정 1-1구역 → 목동센트럴 아이파크 위브
  • 신정 2-1구역 → 래미안 목동 아델리체
  • 신정 2-2구역 → 호반써밋 목동
  • 아현 2구역
  • 역촌 1구역
  • 염리 3구역 → 마포 프레스티지자이
  • 영등포 1-3구역 → 영등포뉴타운 꿈에그린
  • 용두 5구역 → e편한세상 청계 센트럴 포레
  • 용두 6구역
  • 응암 2구역 → 녹번역 e편한세상 캐슬
  • 응암 4구역 → e편한세상 백련산
  • 응암 11구역 → 백련산 해모로
  • 이문 1구역
  • 이문 3구역
  • 자양 1구역
  • 장위 4구역
  • 장위 10구역
  • 장위 7구역 → 꿈의숲 아이파크
  • 저동 2구역
  • 증산 2구역
  • 천호 1구역
  • 천호 2구역
  • 청량리 3구역 → 청량리역 해링턴 플레이스
  • 청량리 4구역 → 롯데캐슬 SKY-L65
  • 홍은 1구역 → e편한세상 홍제 가든플라츠
  • 홍은 2구역 → 힐스테이트 홍은 포레스트
  • 홍은 6구역 → 북한산 두산위브 2차
  • 홍제 1구역
  • 홍제 3구역 → 홍제역 효성 해링턴 플레이스
  • 화곡 1구역
  • 효창 6구역
  • 휘경 1구역 → 휘경 해모로 프레스티지
  • 휘경 2구역 → 휘경 SK뷰
  • 휘경 3구역
  • 흑석 3구역

8.2.2. 광주광역시

8.2.3. 대구광역시

8.2.4. 전라북도

8.2.4.1. 전주시

8.3. 재개발 예정인 구역

8.3.1. 서울특별시

  • 공덕 1구역
  • 동선 2구역
  • 등촌 1구역
  • 삼선 5구역
  • 신월 4구역[23]
  • 연희 1구역
  • 장위 10구역
  • 홍은 14구역
  • 흑석 9구역[24]

8.3.2. 광주광역시

8.3.3. 전라북도

8.3.3.1. 전주시

8.4. 재개발 논의중인 구역

8.4.1. 서울특별시

  • 갈현 1구역
  • 금호 16구역
  • 길음 5구역
  • 도봉 2구역
  • 마천 4구역
  • 봉천 1-1구역
  • 불광 5구역
  • 성북 2구역
  • 수색 13구역
  • 신길음 1구역
  • 신영 1구역
  • 신정 4구역
  • 장위 3구역
  • 중화 1구역
  • 증산 5구역
  • 홍은 5구역

8.4.2. 전라북도

8.4.2.1. 전주시
  • 하가구역


  1. [1] 왼쪽 하단에 위치한 학교는 부산중앙여자중학교다. 현재는 학교 위쪽으로 대신롯데캐슬 아파트가 준공되었으며 도로가 신설되었고 3-1번 마을버스가 운행 중이다.
  2. [2] 감정평가법인을 통해 토지와 주택 가치를 재측정한다. 공시지가를 그대로 쳐줄만큼 박하지는 않다.
  3. [3] 국가나 지자체, 기타 공공기관 등이 시행하는 공익사업의 토지수용에서나 표준지공시지가를 활용해 감정평가사들이 평가를 하고, 정비사업의 경우에도 사업조합이 따로 감정평가사들에게 평가를 의뢰한다.
  4. [4] 이 때 국가에서 공권력을 동원하기도 하는데, 이럴 경우 대형 참사가 일어날 수 있다. 2009년 1월 용산4구역 철거 현장 화재 사고(이른바 용산 참사)가 극명한 예.
  5. [5] 이하 사진은 재개발 현장과 재건축 현장이 혼재되어 있다. 그러나 같은 사업단계인 경우라서 그대로 게제한다.
  6. [6] 물론 이게 진짜 개발을 반대한다는 건 아니고 추가분담금을 낮추기 위한 일종의 협상전략이기도 하다. 하지만 건축 회사등에서 배째라 분담금을 요구하는 경우도 꽤 있다. 시공사에서 추가분담금을 요구할 때는 주로 무상비율을 약속과 다르게 낮춰버리는 경우에 발생한다. 둔촌주공아파트처럼. 둔촌주공은 처음에 현대건설이 무상지분 164%를 보장한다고 해서 시공사로 선정됐는데 막상 관리처분단계가 통과되자 무상지분을 100%로 내릴 것을 요구했다가 조합의 격렬한 반발로 150%에서 합의가 났다.
  7. [7] 비워준다는 의미가 있다. 내준다, 비워준다는 의미의 일본어 明け渡す(아케와타스)의 한자를 한글로 읽어 '명도'라는 말이 유래했다는 설이 있다.
  8. [8] 현금지급이 아니라 채권으로 나온다. 현금을 한 푼도 못 받는다! 토지수용위원회를 통해 재결 결정이 나면 법원 공탁한 보상액을 집 철거 이후 찾아와야 한다.
  9. [9] 해외의 단독주택 하면 생각나는 넓고 넉넉한 대지에 이쁜 집과는 거리가 먼, 좁은 골목에 불법증축으로 제멋대로가 된 단독주택가이기 때문.
  10. [10] 대도시 중심가에 외국에서나 볼 수 있는 넓은 대지에 제대로 이쁘게 지어진 단독주택이라면 그 땅값만 가지고도 중산층들마저 이미 접근 불가능한 가격대가 된다. 게다가 그런 지역은 극히 희소하므로 그 희소가치 때문에라도 땅값은 비싸다.
  11. [11] 서울의 경우, 이미 서민촌 이미지가 박힌 곳에 70~100평 대지를 구입해 단독주택을 지어도 그 땅값만 강남의 30평 아파트에 맞먹는다. 지어 봐야 주변과 커뮤니티 차원에서 전혀 맞지 않는 주택이 된다. 50평 이하 대지라면 자기 마당을 가진다는 단독주택의 장점을 전혀 느낄 수 없으면서도 땅값만 서울 30평 아파트값의 평균을 넘어선다. 누가 그런 돈지랄을 할까?
  12. [12] 대도시지만 자연녹지지역이나 5층 고도제한 같이 각종 규제가 걸려 있는 곳이나, 지방 소도시처럼 땅값이 저렴한 곳들은 재개발 사업 자체가 일어나지 않는다. 재개발 이야기가 나온다는 것은 일단 사업성이 있다는 뜻.
  13. [13] 싸구려 단독주택이라도 1가구가 거주하는 순수 단독주택 지역은 이미 10~20여년 전에 재개발 완료되었다.
  14. [14] 준주거지역에는 오피스텔까지 건설이 가능하고, 중심상업지역에는 진짜 완전한 오피스 빌딩, 300m 이상의 초고층 마천루를 지을 수 있다.
  15. [15] 종상향의 경우 시도지사가 사전에 계획을 세우고 난 뒤, 시도의회의 동의를 구하고, 실제 사업단계에서 시도지사가 다시한번 시도의회의 동의를 구한 이후 행정안전부국토교통부의 승인을 거쳐 설정하는 매우 복잡한 과정이다.
  16. [16] 이게 가능한 케이스가 재건축 이슈이긴 하지만 한번 있었다. 잠실주공5단지가 대표적인 예시. 잠실주공5단지는 원래 제3종 전용주거지역이었으나, 아파트 단지의 일부 구역이 서울특별시잠실종합운동장 MICE 산업 발전계획에 따라 준상업지역으로 용도상향이 팍팍 이루어졌고(그러니까 준주거지역도 아닌 준상업지역으로 2단계나 올라갔다!!! 더불어서 일부 구역은 준주거지역으로 종상향됐다.), 이 때문에 박원순 서울특별시장의 35층 고도제한을 뚫고 일부 아파트 동을 50층 주상복합 아파트로 지을 수 있게 되는 로또 당첨을 하게 되었다. 단, 공짜는 아닌게 그만큼 토지를 공공용도로 내어 놓아야 한다.
  17. [17] 지하로 철도역을 만들게 되면 종상향이 안된다. 보통 종상향은 지상의 대규모 시설물 건설에 따른 소음공해를 위한 일종의 '보상책'으로 제시되는 경우가 많다.
  18. [18] 재개발/재건축 사업에 걸리는 부담금은 교통유발부담금, 광역교통시설부담금, 환경유발부담금, 재건축부담금, 개발부담금, 과밀부담금(수도권과밀억제지역), 재활용부과금 등 15가지에 이른다. 이런 부담금들이 전부 분양가에 다 포함되어 있는 것.
  19. [19] 학교를 재건축 또는 신축하거나, 도로를 만든다거나, 어린이집을 세운다거나, 광장을 만드는 것들이 전부 재개발/재건축 사업 조합원들이 내는 분양가에 다 포함되어 있다.
  20. [20] 아파트 단지 내의 사유공원은 별도로 건립한다.
  21. [21] 중앙일보 1993-11-16 日 불황탈출 야쿠자 최대 걸림돌
  22. [22] 2023년 3월 준공
  23. [23] 동양건설에서 재개발 예정.
  24. [24] 롯데건설에서 재개발 예정.
  25. [25] 한라, 포스코건설 컨소시엄.

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