재건축

再建築 / Reconstruction

사진서울특별시 강동구 둔촌주공아파트 재건축 조감도

1. 개요
2. 상세
3. 관련 사건
4. 목록
4.1. 재건축이 완료된 아파트
4.1.1. 서울특별시
4.1.2. 부산광역시
4.1.3. 인천광역시
4.1.4. 대구광역시
4.1.5. 광주광역시
4.1.6. 대전광역시
4.1.7. 경기도
4.2. 재건축 중인 아파트
4.2.1. 서울특별시
4.2.2. 광주광역시
4.2.3. 대전광역시
4.2.4. 경기도
4.3. 재건축이 예정인 아파트
4.3.1. 서울특별시
4.3.2. 부산광역시
4.3.3. 경기도
4.4. 재건축 논의 중인 아파트
4.4.1. 서울특별시
4.4.2. 부산광역시
4.4.3. 광주광역시
4.4.4. 경기도
5. 관련 항목

1. 개요

기존 토지등 소유자[1] 들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말한다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있다. 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한지 열악한가를 기준으로 적용된다.

다만 조합설립 등을 포함한 기본적인 절차는 재개발 문서에 있는 대로, 재개발과 크게 다르지 않다.

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

2. 상세

재개발과 비슷하게 기존 건축물을 밀고 새로 짓는 것을 말한다. 재개발과의 큰 차이점은 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점이다. 하지만 재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다. 물론 지방자치단체에서 인가/허가를 내주는 과정에서 기반시설과 공공시설을 기부채납을 받으며 소형주택 의무 비율을 준수하여 지은 후 자치단체가 이것을 원가로 구매해 가거나 의무사항은 아니지만 용적률을 추가로 얻기 위해 많은 단지가 임대주택을 짓는 등의 사례가 있기 때문에 공공성이 아예 없다고 보긴 힘들다. 하지만 주택재건축사업은 주거환경개선사업, 주택재개발정비사업과 달리 공익사업으로 인정받지 못하고 있는데, 이유 중 하난 재건축엔 세입자나 저소득조합원을 위한 임대주택이 없기 때문이다. 따라서 수익사업으로 분류되며, 그러한 이유로 중소형 평수 위주로 지어지고 기본 자재 등을 고급화 하는데 한계가 있는 재개발과는 달리 재건축으로 지어지는 아파트는 중대형 평형대가 많고 기본 자재도 비교적 고급스러운 고급 아파트 단지가 많은편이다.

그래서인지 재개발과 달리 재건축은 소유자가 아닌 세입자의 경우 극히 예외적인 사항을 제외하곤 보상이 전무하다. 보통은 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 하고, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 될 것이다. 기본적으로 재건축 대상은 수십년 이상 된 노후/불량 공동주택을 원칙으로 한다.[2] 이전에는 단독주택도 재건축 사업이 가능했었지만 2014년 8월 3일 도정법 시행령 정비계획 수립대상지역에서 삭제되어 이후 단독주택지는 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 단, 2012년 도입된 가로주택정비사업으로 소규모 재건축은 가능하다. 법적인 규제가 조금 다르긴 하지만 가로주택정비사업을 통해 10,000㎡ 이하의 단독, 다세대 구역에선 단독주택 재건축 사업과 비슷한 결과물의 사업을 추진할 수 있다.

재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이[3] 동의를 해야 한다. 역으로 말하면 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면[4] 나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다. 흠좀무. 이 경우 개발이익이 포함된 시가로 매매를 하지만 2018년 2월 9일 시행되는 도정법에서는 시가 라는 말이 빠져 논란이 예상된다.

아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다.# 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로간 차이가 나는 경우가 제법 있다는게 갈등의 씨앗일테지만...오죽하면 이 분야 전문 변호사나 현금청산 판례를 모아놓은 책도 있을 정도다. 하여튼 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.

참고로 현실에선 층간소음이나 벽간소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있다. 허나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이다.

재건축 후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 터지면 비용을 도리어 주민이 토해내야하며 현재의 재건축은 그렇게 될 가능성이 높다.

3. 관련 사건

KBS의 프로그램인 '제보자들'에서 2016년 상술된 반대 25%에 속한 할머니의 얘기가 나왔는데, 반대를 했음에도 소수자라 집이 사라지게 되어서 2012년부터 1인 시위를 몇년째 하고 있다고 한다. 당시에는 어머니가 있었지만 거리로 내몰리면서 1년만에 돌아가셨고, 지금도 본인은 우산과 돗자리, 비닐로 만든 집에서 하루하루 살고 있다고 한다.

4. 목록

4.1. 재건축이 완료된 아파트

4.1.1. 서울특별시

  • 가락시영아파트(1982년) → 헬리오시티(2019년)
  • 가락주공아파트 → 가락 동부 센트레빌
  • 강동시영아파트
    • 1차 → 강동 롯데캐슬 퍼스트
    • 2차 → 프라이어팰리스
  • 개봉주공아파트 → 개봉 한진타운
  • 개포주공아파트
  • 고덕주공아파트(1983년)
    • 1단지 → 고덕 아이파크(2009년)
    • 4단지 → 고덕숲 아이파크(2017년)
  • 고덕시영아파트 → 고덕 래미안 힐스테이트
  • 길동시영아파트 → 길동 우성아파트
  • 내발산주공아파트 → 우장산 힐스테이트
  • 당산 강남맨션 → 당산 삼성래미안아파트
  • 당산 신우아파트 → 당산 현대5차아파트
  • 대치주공아파트 → 대치 동부 센트레빌
  • 대치 청실아파트(1979년) → 래미안 대치팰리스
  • 도곡주공아파트 → 도곡렉슬, 대치 아이파크, 도곡 래미안
  • 동원아파트 → 래미안 대치삼성
  • 둔촌동 진흥아파트 → 둔촌푸르지오
  • 마포아파트 → 마포 삼성 래미안
  • 문정주공아파트 → 문정 삼성 래미안
  • 명일동 삼익그린맨션 1차 → 래미안 명일역 솔베뉴(2019년)
  • 명일시영아파트 → 명일 LG아파트
  • 미아주공아파트 → 미아 경남아너스빌
  • 반포주공아파트
  • 반포 미주아파트 → 반포 힐스테이트
  • 반포 삼호가든 1,2차아파트 → 반포 리체
  • 신반포1차아파트 → 아크로리버 파크
  • 신반포5차아파트 → 아크로 리버뷰
  • 반포 한양아파트 → 신반포자이
  • 방배 서리풀아파트 → 방배 서리풀 e편한세상
  • 방배 소라아파트 → 방배 래미안 아트힐
  • 사당동 영아아파트 → 남성역 두산위브 트레지움
  • 서초 극동아파트 → 서초 래미안
  • 서초 삼익아파트 → 서초 롯데캐슬 클래식
  • 서초 삼익건설아파트 → 서초 롯데캐슬 프레지던트
  • 서초삼호가든아파트
    • 1,2차 → 반포 리체
    • 4차 → 반포 센트럴 푸르지오 써밋
  • 서초삼호아파트
  • 서초동 우성 2차아파트 → 래미안서초에스티지S
  • 서초동 우성 3차아파트 → 래미안서초에스티지
  • 성내 미주아파트 → 올림픽파크 한양수자인
  • 성내동 해바라기아파트 → 성내 삼성 래미안
  • 송파동 반도아파트 → 래미안 송파 파인탑
  • 송파동 성원아파트 → 송파 삼성 래미안 아파트
  • 시흥동 남서울 한양아파트 → 남서울 힐스테이트 아파트
  • 암사시영아파트 → 선사 현대아파트
  • 여의도 미주아파트 → 롯데캐슬 아이비
  • 여의도 백조아파트 → 롯데캐슬 엠파이어
  • 여의도 한성아파트 → 여의도 자이
  • 역삼동 개나리5차아파트 → 역삼 개나리SK뷰
  • 역삼동 개나리6차아파트 → 역삼 자이
  • 영동AID아파트[5] → 삼성 힐스테이트
  • 영동주공아파트 → 역삼 래미안, 역삼 e편한세상, 역삼 푸르지오
  • 이촌동 렉스아파트 → 래미안 첼리투스
  • 잠실주공아파트(1977년)
  • 잠실시영아파트 → 잠실 파크리오
  • 정릉주공아파트 → 정릉 중앙하이츠
  • 청담 한양아파트 → 청담자이
  • 한강외인아파트 → LG 한강자이
  • 화곡주공시범아파트 → 화곡 푸르지오
  • 화곡주공아파트 → 우장산 아이파크 e편한세상

4.1.2. 부산광역시

  • 화명주공아파트 → 화명 롯데캐슬 카이저
  • 해운대 AID주공아파트 → 해운대 힐스테이트 위브
  • 남천동 삼익아파트 → 남천 코오롱하늘채 골든비치
  • 남천삼익빌라 → 남천 금호어울림 더비치
  • 태평양아파트 → 대연 SK뷰
  • 구서주공아파트 → 구서 롯데캐슬 골드
  • 구서남산아파트 → 구서 신동아아파트
  • 구서 예그린, 구서 무지개아파트 → 구서 SK뷰
  • 만덕주공아파트 1단지 → 백양산 동문굿모닝힐
  • 재송동 보훈아파트 → 대경파미르
  • 삼호동백아파트 → 해운대 달맞이 유림노르웨이숲
  • 광안맨션 → 광안더샵
  • 광안파크맨션, 오양평구맨션, 삼도그린맨션 → 광안자이
  • 안락주공아파트 → 안락 경동리인
  • 다대주공아파트 1단지 → 부산 다대 푸르지오
  • 다대주공아파트 2단지 → 다대 롯데캐슬 블루
  • 엄궁주공아파트 → 엄궁 롯데캐슬 리버
  • 부국맨션 → 명륜 쌍용예가
  • 사직주공아파트 → 사직 쌍용예가
  • 개나리맨션 → 사직 쌍용예가 2차
  • 사직76시영아파트 → 사직 KCC스위첸
  • 사직시영아파트 → 사직 삼환나우빌
  • 부곡동 금강아파트 → 부곡 롯데캐슬 디아망
  • 연지시영아파트 → 연지청구 1차

4.1.3. 인천광역시

  • 인천 간석주공아파트 → 간석 래미안 자이, 금호 어울림
  • 인천 구월주공아파트 → 구월 힐스테이트 롯데캐슬 골드
  • 인천 주안주공아파트 → 주안 더 월드 스테이트
  • 인천 신현주공아파트 → 신현 e 편한 세상 하늘채
  • 인천 가좌주공아파트 → 가좌 한신 휴 플러스, 인천 가좌 두산 위브 트레지움

4.1.4. 대구광역시

  • 대구 복현주공3단지 → 복현 태왕아너스
  • 대구 대신2동 재건축 → 태왕아너스 스카이
  • 대구 성당주공3단지 → 성당 코오롱하늘채
  • 대구 강변아파트 → 강변 코오롱하늘채
  • 대구 82,83 달서시영아파트 → 성당 두산위브
  • 대구 무궁화아파트 → 본리 롯데캐슬 1단지
  • 대구 80 달서시영아파트 → 성당 포스코더샵
  • 대구 성당주공1단지, 2단지 → 성당 래미안e-편한세상
  • 대구 능금아파트 → 본리 롯데캐슬 2단지
  • 대구 중리주공아파트 → 중리 롯데캐슬
  • 대구 봉덕2동 봉림주택 재건축 → 앞산 힐스테이트
  • 대구 대현2동 재건축 → 대현 e-편한세상
  • 대구 한우로얄, 그레이프 → 시지 월드메르디앙
  • 대구 평리2동 재건축 → 평리 롯데캐슬
  • 대구 대공원아파트 → 범어 SK뷰 아파트
  • 대구 수성동아아파트 → 수성 화성파크드림
  • 대구 산격78시영아파트 → 산격 양우내안애 아파트
  • 대구 상인백조1차 아파트 → 상인 푸르지오
  • 대구 송현주공1단지,2단지 → 상인화성파크드림
  • 대구 봉덕2동 재건축 → 봉덕 래미안 웰리스트
  • 대구 시지삼두아파트 → 시지 반도유보라

4.1.5. 광주광역시

4.1.6. 대전광역시

  • 가양주공 → 가양동 대주파크빌
  • 가장주공
    • 1단지 → 가장동 삼성래미안
    • 2단지 → 맑은아침 벽산블루밍
  • 덕암주공 → 행복한마을 신일유토빌
  • 도룡주공 → 도룡 SK뷰
  • 비래주공 → 비래 한신휴플러스
  • 태평주공
    • 1단지 → 태평 벽산아파트
    • 2단지 → 태평동 쌍용예가

4.1.7. 경기도

  • 과천 주공아파트
    • 3단지 → 과천 래미안 슈르
    • 7-2단지 → 과천 래미안 센트럴 스위트
    • 11단지 → 과천 래미안 에코팰리스
  • 광명 광복아파트 → 광복현대아파트
  • 광명 진주아파트 → 광명롯데낙천대아파트
  • 광명 장미아파트 → 광명브라운스톤 1단지
  • 광명 삼덕진주아파트 → 광명브라운스톤 2단지
  • 광명 철산아파트 → 도덕파크타운
  • 광명주공아파트 → 광명한진
  • 광명 철산주공아파트
    • 2단지 → 철산 푸르지오 하늘채
    • 3단지 → 철산 래미안자이
  • 광명 하안주공아파트
    • 본1단지 → 하안 e편한세상 센트레빌
    • 본2단지 → 하안 두산 트레지움
  • 수원 천천주공아파트 → 천천 푸르지오
  • 수원 화서주공아파트
    • 1단지 → 화서 성원상떼빌
    • 2단지 → 화서 벽산블루밍푸른숲
  • 수원 인계주공아파트 → 래미안 노블클래스 1,2단지
  • 수원 매탄주공아파트
  • 수원 권선주공아파트
    • 1·3단지 → 권선 자이 e편한세상
    • 2단지 → 권선 SK뷰
  • 수원 인계동 향원아파트 → 신동아 파밀리에
  • 성남 건우아파트 → 가천대역 두산 위브
  • 성남 성원·OPC아파트 → 성남 GS자이
  • 성남 동우·검단·보라·통보4차아파트 → 래미안 금광
  • 안양 석수주공아파트
    • 1단지 → 석수 e편한세상
    • 2단지 → 석수 아이파크
    • 3단지 → 석수 코오롱하늘채
  • 안양 비산주공아파트
    • 1단지 → 비산 롯데캐슬
    • 2단지 → 비산 래미안
  • 안양 호계주공아파트
    • 1단지 → 호계 e편한세상
  • 의정부 가능주공아파트 → 가능 SK뷰
  • 의정부 금오주공아파트 1.2단지 → 금오 신도브래뉴 1.2차
  • 의정부 녹양주공아파트 → 녹양 현대홈타운(힐스테이트)
  • 의정부 신곡주공아파트 → 신곡 한일유앤아이
  • 부천 심곡주공아파트 → e편한세상 부천심곡
  • 부천 약대주공아파트 → 부천 아이파크
  • 부천 원미주공아파트 → 원미 풍림아이원
  • 부천 중동주공아파트 → 팰리스카운티
  • 안산 군자주공아파트
    • 1단지 → 원곡 경남 아너스빌, 원곡 꿈에그린
    • 2단지 → 원곡 블루밍
    • 3단지 → 안산 푸르지오 8차
    • 4단지 → 안산 초지 두산
  • 5단지 → 안산 롯데캐슬 더퍼스트
  • 8단지 → e편한세상 선부
  • 안산 성포주공아파트
    • 3단지 → 안산 파크 푸르지오
  • 안산 중앙주공아파트
    • 1단지 → 힐스테이트 중앙
    • 2단지 → 안산 센트럴 푸르지오
  • 고양 원당주공아파트
    • 1단지 → 원당 e편한세상
    • 2단지 → 래미안 휴레스트

4.2. 재건축 중인 아파트

4.2.1. 서울특별시

4.2.2. 광주광역시

  • 염주주공아파트 → 염주 포스코 더 샵

4.2.3. 대전광역시

  • 법동주공
    • 1단지 → e편한세상 대전법동
  • 용운주공
    • 2단지 → e편한세상 대전에코포레
  • 탄방주공 → e편한세상 대전둔산

4.2.4. 경기도

4.3. 재건축이 예정인 아파트

4.3.1. 서울특별시

4.3.2. 부산광역시

4.3.3. 경기도

  • 광명 철산주공7단지
  • 광명 철산주공8단지
  • 광명 철산주공9단지

4.4. 재건축 논의 중인 아파트

4.4.1. 서울특별시

4.4.2. 부산광역시

4.4.3. 광주광역시

  • 신우아파트
  • 삼일아파트
  • 장미아파트
  • 운암주공3단지

4.4.4. 경기도

5. 관련 항목


  1. [1] 관련 규정에선 토지 소유자, 건물 소유자로 정의한다. 재개발에선 지상권자는 포함된다.
  2. [2] 재건축 사업지구에 인접해 있는 단독주택 지역 일부를 사업 시행의 편의를 위해 사업 지구에 편입시킬 수 있는 예외가 존재한다.
  3. [3] 현재는 관련 법령이 변했을 수 있으니 주의.
  4. [4] 2012년에는 80%였으나 2016년 기준 75%로 법령이 바뀌었다.
  5. [5] 별칭 차관아파트
  6. [6] 이 단지 내에 있는 둔촌초등학교위례초등학교는 휴교에 들어갔다.
  7. [7] 수억원을들여 페인트칠을해서..

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